琴瑟失和 丈夫私自卖房
          法院意见：表见代理行为下，善意第三人权利应该保护
     一年前，丈夫赌气离家出走。一年后，陌生男子手持房屋产权证来到面前，要求腾房。日前，家住河东区的王女士，将丈夫刘某及市民黄某告上法庭，请求法院依法判令丈夫背着自己与黄某进行的房屋买卖无效。河东区人民法院受理后，从保护善意第三人及维护交易安全的角度考虑，最终驳回了原告的诉讼请求。
    原告王女士与被告刘某于1998年登记结婚。2004年，夫妻双方共同在河东区津塘路购买了一套单元房，并一直共同居住其中。2006年，夫妻二人因故发生纠纷，丈夫刘某离家出走，王女士只得自己带着孩子在该单元房内居住。今年7月，市民黄某突然来到王女士家中，声称该房已由刘某卖给了他，要求母子二人马上腾房。法庭上，王女士认为，该讼争房系夫妻共同财产，丈夫是在自己不知情的情况下，擅自处置讼争房，侵害了她的合法权益，并违反了《中华人民共和国婚姻法》、《合同法》及天津市城市房屋买卖有关规定。因此，王女士要求法院判令讼争房屋的买卖无效。
    庭审中，被告黄某称，他与刘某是在今年4月签订的房屋买卖合同，该房总价款38万元，黄某首付11万元，剩余27万元由黄以银行贷款方式支付给刘某。合同签订后，黄某履行合同义务，并于5月取得该房所有权证。可是，刘某却并未按照合同约定在5月底前交房，于是黄某这才前往该处，叫王女士腾房。对于原告的起诉，黄某辩称，他是通过中介公司按市场价格向刘某购买此房，并办理产权登记的。在刘某出示的原产权证上，由于黄某看到所登记的共有人一栏中只有刘某一人，故而他判断刘某有独立的处置权。黄某认为，作为善意的第三人。自己的权利应受到相应的保护。
    经审理查明事实，河东区人民法院认为，讼争之房系原告与被告刘某婚后共同出资购买，应属于夫妻共同财产。根据我国婚姻法有关司法解释的规定：夫或妻对共同财产，有平等的处理权。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；而非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，讼争之房的买卖行为应属于非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，原告与被告刘某应取得一致意见。但而，被告刘某却并未征得原告同意而擅自出卖房屋，这侵犯了原告合法权益。本案中，由于讼争之房登记于刘某名下，黄某是出于对不动产登记机关对不动产登记的公信力而善意的以合理价格取得了该房所有权，从保护善意第三人及维护交易安全的角度考虑，刘某的出卖夫妻共有房屋的行为应属于表见代理行为，该房屋买卖合同应认定为夫妻双方的共同意思表示。最终，河东法院依法驳回了原告王女士的诉讼请求。

    相关链接:所谓表见代理，是指在无权代理的场合，如果善意相对人客观上有理由相信无权代理人具有代理权，而与其为法律行为，该法律行为的效果由被代理人承担。我国《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。”
    表见代理制度是为维护交易安全而设立的一项制度。构成表见代理，需要行为人与本人之间具有一定的联系，存在行为人有代理权的假相，从而使相对人相信无权代理人有代理权。这一假相可以是本人的行为所致，也可以是行为人的行为造成的。表见代理的行为效果直接归属于本人。表见代理一旦成立，本人应对行为人的行为承担如同有权代理的责任。